REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

V čem se liší projektování novostavby a rekonstrukce - I. díl

Vyhláška o projektové dokumentaci říká, co má obsahovat projekt pro stavební povolení i provádění stavby. Tedy se dá čekat, že výsledná dokumentace bude pro dům postavený na louce stejná, jako pro přestavbu. Ale ty rozdíly jsou ve skutečnosti docela velké, vždyť i samotná vyhláška je ale navržena tak, abyste podle ní mohli naprojektovat rodinný dům i jadernou elektrárnu.
V čem se liší projektování novostavby a rekonstrukce - I. díl

Cíl, kterého chcete u novostavby i rekonstrukce rodinného domu dosáhnout je stejný. Zajistit komfortní bydlení pro sebe a svoji rodinu. Na první pohled je jednodušší dům přestavět, vždyť už stojí a samotný projekt vlastně zohledňuje jen drobné změny.

Od té doby, co jsem se před třemi lety začal zabývat pouze rekonstrukcemi, mě praxe naučila, že ty změny nejsou zas tak drobné. Ale na druhou stranu ani při stavbě novostavby nemáte na růžích ustláno. Tedy vám nebudu tvrdit, že projekt rekonstrukce je daleko náročnější než u novostavby. Spíš se v některých krocích liší.

Kupujete nemovitost? Rekonstruujete? Přijďte se informovat na konferenci ESTAV.cz na veletrhu For arch 2016. Poradí vám právníci, designérka, energetický specialista, stavební inženýři. Pro přihlášené tištěná příručka Jak koupit bydlení zdarma. Registrovat se můžete pomocí on-line formuláře

Voda, kanalizace a ti ostatní

Do starého domu jsou už všechny rozvody zavedeny, nemusíte se zabývat výdaji za kopání nové vodovodní nebo plynovodní přípojky. Tedy většinou. Často se setkávám s tím, že do domu nebyl zaveden plyn, i když se v ulici před 20 lety kopal. Proč? Majitel domu byl zvyklý topit uhlím a nechtělo se mu dávat peníze za plynovodní přípojku.

Pokud chcete topit plynem, tak je na vás ji do domu dovést. Ale to je poměrně náročné, zvláště ve větších městech je třeba složité byrokratické jednání, protože k přípojce se musí vyjádřit všichni majitelé podzemního vedení, které by mohlo kolem domu vést, těch může být i ke třem desítkám.

Ani novostavby nejsou podobných trápení ušetřeny. Ideální stav je, když máte všechny rozvody, tedy vodovodní, kanalizační, elektrickou nebo plynovodní přípojku přivedené na hranici pozemku a na vás je jen si je zavést do domu.

Podívejme se ale na méně ideální případ, Na pozemek je zavedena jen elektřina, studnu si musíte vykopat, žumpu také a na topení vám už zbývají jen tuhá paliva jako dřevo nebo uhlí a elektřina. Pak vás čekají vyšší náklady a byrokracie, ale zároveň relativní soběstačnost ve zdrojích, až na tu elektřinu.

© Fotolia.com - jorgecachoh

K čemu se váží konstrukce

A teď už k samotné stavbě. Konstrukce novostavby jsou svázané přímo se zemí, oproti tomu při rekonstrukci se napojujete na jiné konstrukce. Zdi z cihel, škváry, stavíte na starých dřevěných stropech. Obojí má své výhody a nevýhody. Při stavění na prázdném pozemku musíte zjistit, jak velký dům zemina unese, nejlépe nechat provést hydrogeologický průzkum. Tak se dozvíte, jestli můžete zakládat dům na základových pasech, nebo je třeba složitější opatření. A také jak velký dům vlastně pozemek unese. Je to problém zvlášť při stavění na navážkách.

Oproti tomu starý dům pro rekonstrukci už stojí. Vidíte přímo na něm, jestli stojí dobře, nebo praská a pokud takový dům výrazně nezvětšíte, tak nejspíš vaše úpravy vydrží. Je tu ale jiné riziko. Samotný dům může být postavený z nekvalitních cihel, nebo z podomácku vyrobených tvárnic, které mají špatnou únosnost a při přestavování se vám mohou začít rozpadat. K tomu slouží stavebně technický průzkum, který je třeba ještě před rekonstrukcí udělat, abyste věděli, které konstrukce v domě jsou dostatečně nosné a které budete muset vyměnit.

Horší situace je v případě, kdy vidíte, že dům praská, například měl špatné základy, nebo vůbec žádné, nebo stál na nerovnoměrném podloží. Pak bude třeba základy buď zesílit, nebo v kritickém případě celý dům zbourat a postavit nový.

Statické trhliny se zpravidla objevují jako první v nejslabších místech zdiva, čili v o okolí otvorů oken a dveří © Fotolia.com - animaflora

Stavebně technický průzkum

Podívejme se na něj podrobněji, protože stavebně technický průzkum je specialita rekonstrukcí. Je to prohlídka domu, kterou provádí projektant nebo statïk před přípravou projektu. Průzkumem zjistí, ať už prohlídkou, měřeními, nebo i vrtáním do zdí, z jakých materiálů vlastně konstrukce jsou, nebo jak silné jsou stropní trámy. Ale také kde je možné se připojit na vodu nebo kanalizaci, v jakém jsou rozvody stavu. Kde se nacházejí pojistky a jestli tam mohou i zůstat. Kam jsou svedeny dešťové vody, zda není dům prasklý nebo vlhký. I při největší snaze se nikdy nedá o domě zjistit všechny informace, ale každý údaj zjednoduší následné stavební práce a omezí nepředvídané výdaje navíc.

Zaměření skutečného stavu domu

Následuje druhá fáze přípravy, se kterou se u novostaveb nesetkáte. Původní výkresy k domu někdy existují a někdy také ne. Ale i když je původní dokumentace k dispozici, většinou neodpovídá skutečnosti. Jak je to možné? Přístup majitelů domů se totiž za stovky let nezměnil, i když dům chystal projektant, ve skutečnosti se většinou postavil o něco jinak.

Daleko větší rozdíly ale dělají přístavby a přestavby, zvláště ty z 80. let minulého století, které dům někdy i velmi výrazně změnily, ale nejsou k nim žádné záznamy. To tedy pro projektanta znamená dům projít s metrem a pásmem a změřit skutečné velikosti místností nebo tloušťky zdí a stropů. Zaměření může provést i geodet, což je daleko přesnější. Ale v takovém případě je někdy milimetrová přesnost na škodu, takže nezbude než dům znovu obejít s metrem a s důvěrou ve vlastní oči zkontrolovat, jestli náhlé zesílení stěny je skutečné, nebo jen někdo přihodil silnější vrstvu omítky. Zaměření je tedy většinou kombinace ruční práce s metrem a práce geodeta. Výsledkem zaměření jsou první výkresy, na kterých je zakreslený skutečný stav domu.

Ing. Martin Perlík

Ing. Martin Perlík se specializuje na posuzování rodinných domů před nákupem a projekty rekonstrukcí rodinných domů a bytů. Zkušenosti sdílí na svém odborném blogu a v médiích. Je autorem knihy Rekonstrukce rodinného domu, 100 tipů.

Sdílet / hodnotit tento článek

Čtěte i další díly seriálu

  1. V čem se liší projektování novostavby a rekonstrukce - II. díl

Mohlo by vás zajímat

Přestavujete dům na etapy? Je potřeba plánovat

Přestavujete dům na etapy? Je potřeba plánovat

Máte dům, nemáte dost peněz, abyste ho kompletně zrekonstruovali, a hypotéku si buď vzít nemůžete, nebo byste s ní nemohli v noci klidně spát. Pak si udělejte plán, jak byste chtěli, aby dům ideálně ...

Dům rovnou k nastěhování? Počítejte s rezervou!

Dům rovnou k nastěhování? Počítejte s rezervou!

V nabídkách realitních kanceláří se často dočtete, že je dům rovnou k nastěhování. Očekáváte pak, že zaplatíte za dům a tím pro vás výdaje kolem nemovitosti skončí. Tento popis domu často vychází z ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist

14.11.2018 konference TZB-info o bytových domech

Připravujete rekonstrukci bytového domu? Jak na úspory za energie a zhodnocení domu? Jak plánovat opravy a finance? Unikátní publikace pro účastníky. Těšíme se na vás v Praze.

Program a přihláška