Přehrát audio verzi
Regenerace brownfieldů je řešením pro budoucí rozvoj měst. K dispozici je metodika řešení
00:00
00:00
1x
- 0.25x
- 0.5x
- 0.75x
- 1x
- 1.25x
- 1.5x
- 2x
Tématem udržitelné regenerace zanedbaných území se Česká rada pro šetrné budovy (CZGBC) intenzivně zabývá již od roku 2019, kdy publikovala první materiál zaměřený na aplikaci principů energetické efektivity a cirkulární ekonomiky. V návaznosti na vývoj legislativy a aktuální situaci na realitním trhu nyní vydala již zmíněnou publikaci a při jejím představování zároveň vyzdvihla nezanedbatelný přínos revitalizace brownfieldů pro životní prostředí: „Přestože bývá obnova zanedbaných území náročnější, představuje zásadní krok v duchu globálních trendů cirkularity, odpovědného stavitelství, udržitelného rozvoje a moderního ekologického urbanismu. Chceme vlastníkům i investorům dodat odvahu a motivaci čelit překážkám, které na první pohled vypadají jako nepřekonatelné,“ uvedl Robert Leníček, hlavní garant pracovní skupiny Brownfieldy CZGBC.
Modřanský cukrovar, ulice. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
Ochrana přírody jako součást plánování budov, základem je geotechnický průzkum
Jedním z modelových příkladů, které publikace uvádí, je situace, kdy investor po nálezu pětimetrové vrstvy nehomogenních navážek pod bývalým průmyslovým areálem přistoupil ke kompletní výměně za stabilní materiál. To sice prodražilo a prodloužilo samotný start, ale zajistilo bezpečnou stavbu bez rizika budoucího sedání objektů. „Správná analýza a řešení podloží je základem bezpečné, stabilní a dlouhodobě udržitelné transformace brownfieldu,“ uvádí se v úvodu publikace společně čtyřmi hlavními body, které je důležité připomenout:
- Geotechnický průzkum je nutnost, nikoli volitelný doplněk. Podcenění průzkumu se téměř vždy prodraží v průběhu stavby. Investice do poznání podloží se vrátí v úsporách za nečekané sanační práce.
- Spolupráce s odborníky. Vždy je potřebné najmout zkušené geology, geotechniky a projektanty, kteří mají praxi s problematikou brownfieldů.
- Realistický rozpočet. Je potřeba počítat s tím, že řešení problémů s podložím může být finančně náročné a vyžaduje dostatečnou rozpočtovou rezervu.
- Flexibilita v projektování. Během průzkumů se mohou objevit neočekávané skutečnosti, proto je důležité mít připravená alternativní řešení a být připravený na úpravy v projektu.
Modřanský cukrovar, vnitroblok. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
Realizace staveb na brownfieldech vyjde dle těchto závěrů v průměru o 15 až 30 % dráž, než výstavba nových objektů na takzvané zelené louce. Staré navážky, opuštěné důlní štoly nebo zapomenutá podzemní vedení dokážou připravený rozpočet zásadně zatížit. Finančně i koordinačně náročné jsou také inženýrské sítě a navazující infrastruktura, kterou autoři publikace označují za gatekeepera (vrátného, hlídače) rozvoje, protože bez ní se žádný projekt nedá úspěšně zkolaudovat. Koordinace přeložek sítí pomohla dotáhnout do úspěšné fáze například projekt Nová Zbrojovka v Brně. Podle dat z příručky stačila veřejná dotace ve výši 120 milionů korun z fondů Evropské unie na pokrytí sanace kontaminované strojírny k tomu, aby se městu tato investice následně vrátila pětinásobným nárůstem výnosu z daně z nemovitosti po dokončení projektu.
Modřanský cukrovar, náměstí. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
Nová Zbrojovka jako jeden z dobrých příkladů staveb budoucnosti
Tato vznikající čtvrť drží prestižní certifikát zvaný BREEAM Communities na úrovni Outstanding. Certifikát potvrzuje kvalitu plánování a řízení rozvoje celé nové čtvrti, přičemž jeho finální verzi dosud obdrželo pouze 42 projektů na celém světě. Nová Zbrojovka získala nejvyšší hodnocení Outstanding a dosáhla tak skóre 90,8 %, čímž se zařadila mezi čtyři nejlepší projekty na světě. Na vrcholu žebříčku se umístila po boku těchto projektů:
- Tivoli GreenCity – Brusel, Belgie
- 2020park IK/6 – Stavanger, Norsko
- Ebury Bridge Renewal – Londýn, Spojené království
- Nová Zbrojovka – Brno, Česká republika
Náměstí s multifunčním centerm. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
„Nová Zbrojovka vzniká ve spolupráci s odborníky z řady oblastí – od stavebně-technických a architektonicko-urbanistických až po dopravní a environmentální. Na přípravě certifikace během pěti let intenzivně pracovaly tři hlavní týmy: Nová Zbrojovka, CEVRE Consultants a britská organizace BRE,“ uvádí zpráva CZGBC s tím, že se analyzovaly tyto oblasti: Amentum Clean Energy – ekologie a zelená infrastruktura; Hydroprogress – nakládání s vodami; GaREP – sociologie, demografie, ekonomie, participace a komunita; Buildigo – adaptace na klimatické změny, kvalita veřejných prostranství; PK Ossendorf – udržitelná doprava; CEVRE Consultants – udržitelnost budov, ekologie, energetika, občanská vybavenost, architektura a urbanismus, veřejná doprava.
„Jedním z největších ekologických přínosů Nové Zbrojovky je samotný princip výstavby. Vracíme život více než 22 hektarům zanedbaného brownfieldu v širším centru Brna a proměňujeme ho v moderní městskou čtvrť. Místo záboru zemědělské půdy, luk, polí nebo lesů využíváme území, které už bylo zastavěné a zcela nevyužitelné. Obdrželi jsme demoliční výměr pro celé území a byli jsme nuceni staré budovy zbourat. Přesto jsme se rozhodli některé z nich zachovat a zrekonstruovat, protože mají historickou hodnotu,“ uvedl Jan Růžička, projektový manažer Nové Zbrojovky a připomněl rovněž důležitost bujné vegetace a vody, která se stane přirozenou součástí celé čtvrti – od stromořadí a zelených ulic přes osázené vnitrobloky. Příjemnější mikroklima podpoří také zelené střechy, komplexní systém modrozelené infrastruktury, včetně propustných a travnatých povrchů a retenčních nádrží.
Nový most přes Svitavu. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
Příkladem může být i Modřanský cukrovar vyzdvihující inovace a dobré sousedské vztahy
První etapa tohoto projektu dosáhla rovněž hodnocení BREEAM, v kategorii Excellent překonala skóre 75 %. Úspěšný projekt slibuje moderní městskou čtvrť plnou zeleně s rozsáhlým prostorem pro komunitní setkávání a životem bez automobilů. Důraz je kladen především na energetickou hospodárnost a modrozelenou infrastrukturu; jedná se například o implementaci systému recyklované šedé vody, akumulací vody ze střech a komunikací, využití poldrů a retencí.
„Díky pokrokovým technologiím se uspoří zhruba polovina spotřeby pitné vody. V rámci energetiky dosahujeme velmi úsporné kategorie PENB: B. Bytové domy mají fotovoltaické a fototermické panely na střechách i řadu dalších inovativních řešení, jako jsou například výtahy s rekuperací elektrické energie, rekuperace tepla z šedé vody pro předehřev teplé vody apod. Tato koncepce přináší výhodu jak pro životní prostředí, tak pro budoucí obyvatele v podobě úspor na provozních nákladech,“ uvádí se v popisu projektu od společnosti Skanska.
Modřanský cukrovar, park. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
Veřejné prostranství včetně sadových úprav vychází z návrhu zahradního ateliéru Flera, vedeného Ferdinandem Lefflerem. Součástí krajinářské architektury je několik opatření na podporu výskytu živočichů a biodiverzity. Jedná se o výsadbu klimaticky původních druhů, udržitelné hospodaření s dešťovou vodou a použití lokálních materiálů. Součástí veřejného prostranství první etapy projektu jsou také umělecké instalace děl Cukrouš a Industriální archeologie, které vzešly z veřejné umělecké soutěže ART. cukrovar. Zároveň bude zachován (mimo jiné) také komín původního cukrovaru z roku 1861, který bude dále působit jako dominanta čtvrti a připomínka industriální historie s novou funkcí v podobě veřejné rozhledny.
Vyzdvihována je v příručce České rady pro šetrné budovy (CZGBC) kromě jiného i veřejná participace již ve fázi urbanistického návrhu a celková práce s veřejností. Modřanský cukrovar je dáván za příklad moderní zelené městské čtvrti bez automobilů, jako řešení, které šetří čas i planetu. V mnohém tak navazuje na myšlenku tzv. 15minutého města (Carlos Moreno), kde je vše blízko dosažitelné a soběstačné. Cílem je přiblížit k sobě bydlení, práci, vzdělávání, volný čas, služby a přírodu a tím výrazně snížit závislost na motorizované dopravě.
„Veřejná participace probíhala již ve fázi urbanistického návrhu a měla podobu několika setkání s cílem zjistit, jaké funkce v blízkém okolí chybí a lidé by je ocenili. Diskuse se věnovala též preferencím obyvatelstva, pokud jde o charakter zástavby a veřejného prostoru, a rizikům spojeným s novou výstavbou. Na participaci dále navázal sociologický výzkum, jehož cílem bylo potvrdit, případně doplnit výstupy občanských setkání,“ vysvětlují zástupci studia CHKAU a Kuba & Pilař architekti, kteří připravovali pracovní návrhy a koncepce území.
Modřanský cukrovar. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
Udržitelná regenerace zanedbaných území je téma, které je třeba řešit okamžitě
Příručka systematicky mapuje šest hlavních okruhů překážek – od nestabilního podloží přes chybějící infrastrukturu a financování až po odpor veřejnosti, přičemž ke každému z nich nabízí konkrétní řešení podložená zkušenostmi z tuzemského trhu. Za jeden z nejcitlivějších bodů celého procesu označuje právě odpor místních obyvatel, v odborných kruzích označovaný jako NIMBY efekt. Řešení tohoto fenoménu podle expertů z CZGBC nespočívá v tlaku na protlačení projektu, ale v otevřeném a transparentním dialogu, v zapojení veřejnosti do plánování ještě před podáním hotového návrhu a celou lokalitu dočasně zpřístupnit pro komunitní akce dlouho před samotným spuštěním výstavby.
Nová příručka vedle technických, ekonomických a sociálních bariér komplexně řeší také legislativní nejistoty spojené s územním plánováním a složité majetkoprávní spory. Ty sahají od roztříštěného vlastnictví parcel až po vypořádání věcných břemen, nejčastěji vázaných na kontaminaci půdy a podzemních vod. Autoři na základě dlouholetých zkušeností doporučují výše zmíněné zásadní principy: důkladný geotechnický a environmentální průzkum (tedy takzvanou Due Diligence) už v rané fázi, etapizaci infrastruktury místo plošných stop-stavů v území, aktivní vyhledávání synergií, jako je recyklace stavebního materiálu přímo na místě, a úzké partnerství s veřejným sektorem.
Modřanský cukrovar, byt 2kk. Zdroj: CZGBC a oceněné projekty Nová Zbrojovka a Modřanský cukrovar
„Brownfieldy nejsou jen problémem minulosti, ale především příležitostí pro budoucnost našich měst a naplnění globálních cílů udržitelnosti. Pokud dokážeme úspěšně překonat počáteční technické a ekonomické překážky, nezískáme pouze novou výstavbu, ale můžeme aktivovat život v celém okolí. Správně zregenerovaný brownfield vrací lidi i služby do center, využívá již existující infrastrukturu a hlavně chrání volnou krajinu před neefektivním zastavováním. Investice do těchto lokalit je investicí do zdravějšího a šetrnějšího městského prostředí, ze kterého budou profitovat další generace. Je třeba začít hned teď,“ uzavírá Robert Leníček, nabízí zdarma ke stažení publikaci a doporučuje internetové stránky pracovní skupiny Brownfieldy CZGBC.
Doporučená literatura a zdroje:
Sdílet / hodnotit tento článek