„Už dlouho se v Česku diskutuje o využití PPP v oblasti dostupného bydlení jako například u výstavby dálnic. Pro bytové PPP projekty ale dosud chyběla podrobná analýza a metodický rozbor. Obojí přináší nová metodika. Kromě praktických nástrojů, jako je například zhodnocení řízení a rizik, ekonomického modelu či vzorových dokumentů, obsahuje také dílčí nástroje typu průvodce zadávacím řízením, jenž lze využít i pro standardní projekty, kdy obce poptávají pouze dodavatele stavebních prací,“ podotýká Vojtěch Kubát, který se na vzniku metodiky za MMR podílel, a představuje i další spoluautory: poradenskou společnost Ernst & Young, Ministerstvo financí (MF ČR) a Generální ředitelství Evropské komise pro podporu strukturálních reforem (DG REFORM).
A v čem se PPP spolupráce odlišuje od standardního zadávacího řízení na stavební práce, kdy obec vybírá dodavatele stavebních prací? Tomáš Auer, advokát společnosti KVB odpovídá, že ve srovnání se standardní veřejnou zakázkou na stavební práce, kde by obec poptávala v zadávacím řízení dodavatele stavebních prací, který by realizoval na obecním pozemku stavbu bytového domu, se model odlišuje v několika bodech: „Nebude se jednat pouze o krátkodobou spolupráci v podobě několikaměsíční smlouvy o dílo, která bude ukončena dokončením a předáním stavby, nýbrž půjde o dlouholetou spolupráci obce s dodavatelem (uvádí se horizont 20 až 25 let). Součástí smlouvy pak nebude jen zhotovení stavebního díla (bytového domu), ale také zajištění správy nemovitosti a dalších záležitostí v souvislosti se stavbou – dodavatel bude zajišťovat i provoz stavby po jejím dokončení. Odlišnost spočívá také v mechanismu placení, kdy nejsou placeny stavební práce na základě průběžné fakturace, ale obec by měla platit za stavbu až po jejím dokončení,“ uvedl na dotaz redakce.
PPP projekty a bydlení
Nejčastěji uváděným benefitem PPP (Public Private Partnership) projektů je snížení tlaku na veřejné rozpočty. Soukromý sektor přispívá částí financí, což v mnoha případech umožňuje rychlejší realizaci a další rozvoj projektu, včetně údržby a záruk dlouhodobého provozu. S tím souvisí i vytváření nových pracovních míst a celkové zlepšení ekonomické situace v regionu. Další neoddiskutovatelným faktem je to, že soukromý sektor přistupuje k projektům s větší důsledností a důrazem, což představuje kromě jiného i lepší řízení, nižší náklady a rychlejší dokončení projektů. Existují samozřejmě i rizika takovýchto projektů; materiály MMR uvádějí například vyšší náklady v dlouhodobém horizontu či složitější právní a administrativní procesy. Důležité je dle vysvětlení MMR správné nastavení PPP projektů, což by měla usnadnit právě nová metodika.
„Příprava PPP projektů je organizačně i časově náročnější než běžné stavební veřejné zakázky. Model je proto vhodný především pro větší projekty. Aby se oběma stranám vyplatily, měly by se plánované projekty pohybovat v hodnotě alespoň okolo jedné miliardy korun, což odpovídá projektům se zhruba 250 a více byty. V praxi je možné využít takzvaný model B-F-O-T i pro menší projekty, ekonomická efektivita takového postupu ale bude v porovnání s klasickým modelem obecní bytové výstavby pravděpodobně nižší. Finanční model, který je součástí metodiky, počítá v těchto bytech s nákladovým nájemným. Právě dostupné nájmy v bytovém fondu obcí budou klíčovou součástí řešení krize bydlení,“ vysvětlil vrchní ředitel sekce regionální politiky, politiky bydlení a sociálního začleňování na MMR Jan Schneider a odkázal kromě metodiky i na další informace k dostupnému bydlení na stránkách ministerstva Bydlení pro život.
Specifické modely a příklady ze zahraničí
Spolupráce veřejného a soukromého sektoru (PPP) může mít přirozeně více podob. Nová metodika se zaměřuje na model, který byl vyhodnocen pro projekty dostupného nájemního bydlení jako nejpraktičtější. Označuje jej již zmíněnou zkratkou B-F-O-T (z anglického Build Finance Operate Transfer, tedy výstavba-financování-provoz-převod). Znamená to, že obec či město zajistí vhodný pozemek, stavební povolení a po dokončení bytů je zodpovědná za jejich pronájem a výběr nájemného. Soukromý partner v rámci spolupráce obstará prováděcí dokumentaci, financování, realizuje kompletní výstavbu a poté nemovitost po stanovenou dobu spravuje. Za to mu náleží takzvaná platba za dostupnost. Po stanovené smluvní době – obvykle dvaceti až třiceti letech – celá nemovitost přechází do plného vlastnictví obce.
„Pro soukromé investory může být model zajímavý především proto, že podstupují nižší riziko. Dostávají zaručenou pravidelnou platbu za dostupnost, přičemž riziko za případné neobsazení bytů nese obec. Díky větším zkušenostem soukromých firem lze očekávat kvalitnější provedení i efektivní provoz dostupných nájemních bytů. Důležitá je také motivace k rychlé realizaci – developer začíná dostávat platby až po kolaudaci, a proto má silný zájem dokončit projekt včas,“ upřesňuje Jan Schneider a doporučuje k nahlédnutí i na některé zahraniční modely.
Dobrým příkladem může být Londýn s projektem Affordable Homes Programme, kde zahrnuje spolupráce výstavbu tisíce bytů za dostupné ceny pro mladé rodiny a nízkopříjmové osoby. Soukromí developeři poskytli financování a odborné know-how, zatímco veřejný sektor se postaral o regulace a parcely pro výstavbu. Dalším příkladem může být torontský projekt s názvem Waterfront Revitalization Initiative, který zahrnoval nejenom samotnou výstavbu, ale i regeneraci starých přístavních oblastí s dostupným bydlením pro různé sociální vrstvy obyvatel. A na závěr ještě příklad z Berlína: Projekt Soziale Stadt, kde veřejný sektor spolupracuje se soukromými developery na revitalizaci starších městských částí. Součástí těchto revitalizačních projektů je výstavba dostupného bydlení kombinovaného s veřejnými prostory a infrastrukturou, jako jsou parky nebo školní zařízení.
PPP projekty ve výstavbě bydlení se takto ukazují jako vysoce efektivní nástroj pro řešení problému dostupnosti bydlení, zejména v městských oblastech, kde je tlak na výstavbu velký a financování veřejnými prostředky omezené.
Literatura:
Kompletní metodika ke stažení včetně praktických nástrojů je dostupná na webu Ministerstva pro místní rozvoj ČR (zde)
Právní pohled na PPP projekty v oblasti bydlení Mgr. Bc. Tomáš Auer, advokát (zde)
Affordable Homes Programme 2021-26 (zde)
Waterfront Revitalization Initiative (zde)
Soziale Stadt Berlin (zde)
Sdílet / hodnotit tento článek