REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Mohou právními nástroji stavební úřad a obec předejít nevkusným domům?

Jakými nástroji mohou úřady a obce předem závazně stanovit vzhled stavby a předcházet tak výstavbě s pochybnou architektonickou hodnotou? Tím správným dokumentem je regulační plán. Jde o územně plánovací dokumentaci, která je podrobnější než územní plán. Regulační plán je natolik detailní, že může nahradit územní rozhodnutí. Lze v něm tedy předurčit i konkrétní tvar stavby. Regulační plány se však používají poměrně málo kvůli náročnosti jejich pořízení a projednání.
Zdroj: Fotolia.com - Pixxs

Většinou se setkávám s tím, že se různá omezení vzhledu stavby dovozují problematickým způsobem z územních plánů, územních studií či pouhé rozhodovací praxe úřadů. Je takový postup správný?

Hlavním smyslem územních plánů je rozdělit území na plochy podle účelu využití – bydlení, výroba, zemědělství apod. Jde tedy o velmi hrubé vymezení, kde lze stavět a co lze stavět. Územní plán může také popsat charakter zástavby a stanovit její výšku.

Nepřísluší mu však určovat takové detaily, jako je tvar či barevnost jednotlivých domů. Pokud tak územní plán přesto činí, je v této části nezákonný a lze usilovat o jeho zrušení. Takto detailní vymezení má své místo jedině v regulačním plánu či územním rozhodnutí.

Od 1.1.2018 mohou obce „zaostřit na detail“ a pořídit územní plán, jehož části dosahují podrobnosti regulačního plánu

Novela stavebního zákona účinná od 1. 1. 2018 přináší velkou změnu v tom, že obce mohou pořídit územní plány s prvky regulačních plánů. V určitých částech, které si samy vyberou, tak smějí „zaostřit na detail“ a zpřesnit územní plán až na úroveň regulačního plánu.

Další kapitolou jsou územní, dříve urbanistické studie. Nemají povahu právně závazného dokumentu. De facto jde o odborné posudky zpracované architekty - urbanisty. Jejich cílem je navrhnout, nikoli závazně stanovit, jakým způsobem bude možné území zastavět či jinak využívat. Vzhledem k jejich nezávaznosti neplatí pro jejich zpracování žádná formální pravidla. Autor by však měl návrh studie projednat se všemi, jichž se dotýká, aby zabránil možným konfliktům.

Územní studie není zákon

Stavební úřad musí k územní studii přihlédnout, pokud je zavedena do evidence územně plánovací činnosti. Ono „přihlédnout“ v praxi často znamená, že úřad mechanicky ukládá investorům, aby dodrželi všechny její podmínky. Ty mohou být velmi detailní a dosahovat podrobnosti regulačního plánu (například stanovením sklonu střech, barevnosti domů, použitých materiálů apod.).

Pokud investorům studie nevyhovuje, musí velmi podrobně zdůvodnit, proč se od ní chtějí odchýlit. Zdůvodnění lze v případě potřeby podložit posudkem architekta – urbanisty. Stavební úřad pak může tuto argumentaci převzít a vydat územní rozhodnutí, či stavební povolení, které obsahuje jiné řešení, než které je uvedeno v územní studii.

Velká novela stavebního zákona reaguje na nešvar, že se úřady odkazují na zastaralé studie, nebo studie, které odporují zákonu. Od 1. 1. 2018 totiž vzniká povinnost jednou za 8 let prověřit aktuálnost studie. Pokud se tak nestane, nebo pokud se zjistí rozpor studie se zákonem, dojde k jejímu vyřazení z evidence. Díky tomu k ní stavební úřad nebude muset nadále přihlížet.

Zdroj: Fotolia.com - duncanandison

Rozhodovací praxe aneb nepodceňujte zvykové právo úřadů

Jako poslední stojí za zmínku omezení plynoucí z rozhodovací praxe úřadů. Setkávám se s případy, kdy úřady uplatňují určité omezení výstavby, které nemá oporu v zákoně, územním či regulačním plánu, ani územní studii. Například zakazují stavět mimo dochované základy původních staveb, a to s ohledem na ochranu volně žijících živočichů a rostlin, krajinného rázu či kulturních památek. Přitom se nijak nezdůvodňuje, proč výstavba v původních půdorysech sama o sobě chrání tyto hodnoty. Díky tomu pak úřady tolerují výstavbu zcela nových, rozsáhlých objektů na starých základech, kde desítky let žádná budova nestála. Taková novostavba může paradoxně představovat větší zásah než například přístavba malého objektu, která má překročit starý půdorys, a proto je pro úřad nepřijatelná.  

Pokud někdo zamýšlí vybudovat atypickou stavbu, měl by pečlivě ověřit, jestli jeho záměru nestojí v cestě některá z výše uvedených překážek. Základem je analýza územního plánu. Nicméně je zapotřebí také zjistit, jsou-li pro území zpracovány územní studie a jaká je rozhodovací praxe úřadů. Je-li záměr v souladu se zákonem, avšak v rozporu se studií či praxí, je rizikový. Jeho prosazení se protáhne a prodraží a v krajním případě se nemusí zdařit. Investor by měl s tímto rizikem počítat, vážně se zabývat případnými námitkami a neshody od počátku řešit - vyjednáváním, mediací a teprve v poslední instanci právními prostředky.   

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Přečtěte si více k tématu Povolování staveb

Zdroj: Fotolia.com

Jak prohlásit dům za kulturní památku. Návrh může podat kdokoli, majitele nelze obcházet

Možná vás napadlo, že právě váš dům vykazuje takové hodnoty, že by si zasloužil být kulturní památkou. Jak jej památkou vyhlásit? Jak zažádat a komu? Jak celý proces prohlášení stavby kulturní památkou probíhá? A jak zjistit zda právě tato stavba má šanci na zápis mezi kulturní památky? Poví nám pracovník NPÚ Matěj…

Zdroj: Fotolia.com - miakov-kalinin

Proč chráníme domy jako památky? Jak nahlížet na památkovou ochranu staveb

U mnohých staveb podvědomě cítíme, proč jsou památkově chráněné a že to je tak správné, i když to zrovna nedokážeme pojmenovat. Jsou ale i další domy, do kterých bychom na první pohled ani neřekli, že jsou významné něčím, pro co si zaslouží zájem památkářů. Někdy je to zajímavá historie, jindy netradiční stavební…

Stavba, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Do stavebního zákona by se mohl vrátit model čisté státní správy

Do návrhu nového stavebního zákona by se mohl vrátit původně zamýšlený model čisté státní stavební správy. Předpokládá to pozměňovací návrh skupiny poslanců, o kterém dnes debatoval sněmovní hospodářský výbor s ministryní pro místní rozvoj Klárou Dostálovou (za ANO). Tento model původně v zákoně byl a měl znamenat,…

Dálnice, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Příprava dopravních staveb by od letoška měla zrychlit

Přípravu dopravních a energetických staveb by měla od letoška urychlit novela liniového zákona. Ta počítá například s rozšířením tzv. mezitímního rozhodnutí, což by umožnilo začít stavět dálnice a železnice okamžitě, jakmile stát získá přístup k pozemkům v rámci stavebního povolení. Nebude už tak nutné čekat na…

REKLAMA