REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Veřejné zakázky na stavbu: 5 nejdůležitějších smluvních podmínek

Jste-li zadavatelem veřejné zakázky na stavbu, jistě přemýšlíte o tom, jak má vypadat smlouva s dodavatelem stavby a jakým způsobem má vzniknout. Navrhuje ji zadavatel nebo dodavatel? Jaká ustanovení smlouvy zákon vyžaduje a jaká naopak zakazuje? Jsou podmínky smlouvy součástí hodnotících kritérií? Na to vše a něco navíc naleznete odpověď v tomto článku.
Zdroj: Fotolia.com - herreneck

Zákon hraje do karet jednoznačně zadavateli. Ten může závazný návrh smlouvy o dílo učinit součástí zadávací dokumentace a stanovit si podmínku, že účastník zadávacího řízení s návrhem musí vyjádřit souhlas ve své nabídce. Takový postup můžeme zadavatelům jen doporučit. Pokud nechají zpracování smlouvy na dodavateli, nebudou mít výsledné znění ve svých rukou.

Pro dodavatele je naopak žádoucí, pokud jsou smluvní podmínky v zadávací dokumentaci nastíněny jen v bodech, což zákon také umožňuje. Tento postup může být pro zadavatele flexibilnější, ale skrývá v sobě určitá úskalí. Zaprvé zadavatel musí věnovat velkou pozornost studiu a připomínkování návrhu smlouvy, který od samého počátku připravoval dodavatel. Zadruhé je zde riziko, že připravená smlouva ve svých detailech, které nebyly v zadávacích podmínkách popsány, nebude pro zadavatele přijatelná.

Ať už zadávací podmínky obsahují podrobný návrh smlouvy či jen nastiňují její body, mohou nechat některá místa otevřená nabídce účastníka. A to buď více, např. nechat zcela na návrhu účastníka termín zhotovení, nebo pro ně stanovit rozmezí, třeba záruční dobu v délce dvou až pěti let.  Konkrétní nabídka účastníka, například záruka na tři roky, pak může být součástí hodnotících kritérií. Zákon však zakazuje, aby součástí hodnotících kritérií byla smluvní ujednání typu výše smluvních pokut, či platebních podmínek.

Zbývá dodat, že zákon ve zjednodušeném podlimitním řízení, otevřeném a užším řízení nedává žádný prostor k vyjednávání o návrhu smlouvy či jejích principech stanovených zadávacími podmínkami.  Možné to je naopak v jednacích řízeních.

Zdroj: Fotolia.com - blachowicz102Zdroj: Fotolia.com - blachowicz102

Co by v návrhu smlouvy nemělo chybět? Z pohledu zadavatele je to především 5 osvědčených prvků, které ochrání jeho zájmy:

Za prvé je to stavební dozor – tedy správně řečeno autorský a technický dozor stavebníka. Smlouva by měla stanovit právo dozorující osoby vstupovat na stavbu a kontrolovat ji. Dodavatel by měl dozor na stavbu přivolat vždy, když byla dokončena její ucelená část (např. základy, nebo hydroizolace) a obzvláště tehdy, pokud by mělo dojít k  zakrytí dosavadních prací (např. hydroizolace zdivem). Měly by být stanoveny i pravidelné kontrolní dny, kdy si dozor s dodavatelem vyjasní záležitosti dalšího postupu stavby. V neposlední řadě by smlouva měla umožňovat, aby dozor vyzýval dodavatele k nápravě zjištěných nedostatků.

Za druhé je to časový harmonogram. Smlouva by měla jasně stanovit nejenom to, kdy bude dílo jako celek dokončeno, ale i to, kdy budou dokončeny jeho jednotlivé části. To zadavateli umožní mnohem lépe reagovat na situace, kdy se stavba začne zpožďovat, protože dodavatel např. upřednostní dokončení jiných zakázek. Zároveň je na časový harmonogram úzce navázaný další bod, kterým je harmonogram plateb.

V soukromém styku stavební firmy obvykle požadují platbu jednotlivých částí předem. U veřejných zakázek je však zadavatel ve výhodě a může si dovolit příznivější ujednání. Aby nebyl úplně tvrdý a neodradil uchazeče o zakázku, doporučujeme povolit zálohové platby předem, ale vždy jen za materiál a práci pak hradit až po dokončení příslušné části díla spolu se zálohou na část další. Naprosto klíčové pak je ponechat si právo tzv. pozastávky. Tedy že poslední, dostatečně vysoká platba bude uhrazena až po odstranění vad zjištěných při předání dokončeného díla. Možné je ujednat si i její ještě pozdější vyplacení – třeba až v době, kdy se stavba osvědčila v běžném provozu, například po první zimní sezóně.

Za třetí – předání a převzetí stavby. Smlouva by měla stanovit povinnost převzít stavbu pouze po úplném bezvadném dokončení díla, které bylo prokázáno provedením všech předepsaných revizí, zkoušek a certifikací a oproti předání veškeré související dokumentace, jako dokumentace skutečného provedení stavby, kolaudace atd. Předání má pak proběhnout oproti podpisu předávacího protokolu.

Čtvrtou nezbytností je záruka za jakost. Stanovte si ve smlouvě alespoň pětiletou, která je u staveb standardem.

A konečně za páté – smluvní pokuty. Je velmi důležité stanovit si ve smlouvě jasně a podrobně popsané případy, kdy je dodavatel povinen hradit smluvní pokutu. Typicky to bude při jeho prodlení, např. se zhotovením díla a jeho části nebo s opravou vad. Když nejsou pokuty ujednány, má zadavatel při porušení povinností dodavatele sice právo na náhradu škody, ta se však často jen velmi obtížně vyčísluje, natož pak před soudem prokazuje. Smlouva by také měla vyjmenovat všechny případy, kdy je zadavatel oprávněn od smlouvy odstoupit.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Z kategorie Povolování staveb si přečtěte

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist