Kam až porostou ceny nemovitostí? Stane se vlastní bydlení nedostupným snem?

Ceny nemovitostí v posledních dvou letech výrazně stouply. V některých městech dokonce až o dvacet procent. Zejména pak u starších bytů. U novostaveb není cenový růst tak výrazný, nicméně i zde se ceny stále zvyšují. Jaká je aktuální situace? A kam až ceny porostou?
Zdroj: Fotolia.com - Jean-Paul Comparin

Faktorů, které tento až nezdravý růst cen zapříčinily, je hned několik. Hypotéky jsou levné a zatím stále ještě relativně snadno dostupné. Díky dobré ekonomické situaci panuje všeobecně optimistická nálada a lidé se nebojí zadlužit se na dlouhá léta dopředu, aby mohli bydlet ve vlastním. Poptávka po bytech tak výrazně vzrostla. Nabídka nových bytů v developerských projektech nestíhá uspokojit poptávku, tedy tím nepřímo dochází i ke zdražování starších nemovitostí.  Například čtyřicetimetrový byt 2+kk v panelovém domě v Praze se minulý rok touto dobou dal pořídit cca za 2,5 milionu. Dnes se tyto byty obchodují o půl milionu dráž.

Jaká je aktuální situace?

Není to tak dlouho, kdy bylo možné získat stoprocentní hypotéku a vlastní bydlení si mohl pořídit téměř každý. Ovšem díky nedávným zásahům České národní banky, zvyšováním úrokových sazeb a plánovaným dalším krokům se pomalu stávají hypotéky méně dostupné pro běžnou klientelu.

Některé banky již dnes netolerují jiné úvěry jako vlastní zdroje (například prostředky ze stavebního spoření), jiné se k tomuto omezení chystají. Další nepříjemností je fakt, že se bankovní domy blíží k překročení povoleného limitu devadesátiprocentních hypoték. Poté budou moci nabídnout svým klientům už jen 80 % LTV. Tedy kupující potřebují stále více vlastních zdrojů – nejen na pokrytí rozdílu mezi úvěrem a prodejní cenou, ale také na daň z nabytí nemovitých věcí.  

LTV Loan-to-value = procentuální poměr mezi odhadní (zástavní) hodnotou nemovitosti a výší poskytnutého úvěru bankou
vysvětluje Lucie Tůmová.

Již nyní důsledky těchto omezení pociťujeme ve změně struktury kupujících. Zejména pak u malometrážních bytů, kde jsou (byli) cílovou skupinou převážně mladí lidé kupující první byt. Dříve drtivá většina kupujících řešila svou vlastní bytovou potřebu. Dnes se stává pořízení bytu pro mnohé pouhým snem. Ubývá koncových uživatelů bytu a do hry opět vstupují investoři kupující byty k pronájmu, které v posledních měsících díky stávající situaci také zdražily.

Příklad: Mladý pár plánuje koupi prvního společného bytu v ceně 2 milionů s financováním osmdesátiprocentní hypotékou. Z vlastních zdrojů je třeba pokrýt rozdíl mezi prodejní cenou a výší úvěru, tj. 400 tisíc - za předpokladu, že se odhadní cena nemovitosti bude rovnat ceně prodejní. V praxi jsou ovšem odhadní ceny bank nižší cca o pět až deset procent než ceny tržní. Tzn. rozdíl dalších 100 až 200 tisíc. Plus 4 % daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 80 tisíc. Tedy při koupi bytu za 2 miliony by měl mít tento pár naspořeno více než půl milionu korun.

Co nás čeká?

Je zde předpoklad, že u novostaveb ceny mírně porostou i nadále. U starších bytů je situace odlišná. Troufám si říct, že zde se blížíme k pomyslnému vrcholu. V některých lokalitách už jsou ceny za maximem a začíná se pomalu zlevňovat. Odhaduji, že během šesti až dvanácti měsíců v závislosti na konkrétní lokalitě se růst cen zastaví a nějakou dobu bude stagnovat. Já osobně očekávám do budoucna i mírný pokles cen. Ovšem toto ovlivní i výše již zmíněné další faktory, které hrají v dalším vývoji nezanedbatelnou roli.

Zdroj: Fotolia.com - fotokonZdroj: Fotolia.com - fotokon

Domnívám se, že pomalu směřujeme k trendu ostatních evropských zemí, kdy je vlastní byt pro většinu obyvatel nedostupný a jediným možným řešením je pak nájemní bydlení. Obzvláště ve velkých městech, kde je trh s nemovitostmi specifický a nemusí nutně korespondovat se situací v celorepublikovém měřítku. Toto vnímají nejen investoři, ale i sami developeři, kteří začínají kromě klasické výstavby bytů k prodeji zařazovat do svých portfolií bytové domy, jež si ponechají ve svém vlastnictví za účelem dlouhodobých pronájmů.

Pakliže plánujete koupi vlastního bytu, nezbývá než začít šetřit. V nejbližší době neočekáváme návrat stoprocentních hypoték. Naopak. Čekají nás další omezení. Podle předpokládaného vývoje podmínek získání hypotečního úvěru bude třeba mít naspořeno alespoň 25 až 35 % z prodejní ceny.

Lucie Tůmová

Vyhledávaná realitní makléřka se specializací na prodej nemovitostí. Vedle běžné makléřské činnosti poskytuje také nezávislé konzultace při prodeji nebo koupi nemovitosti, píše blog s realitní tématikou, je spoluzakladatelkou realitní platformy bezinzerce.cz a dalších projektů.

Sdílet / hodnotit tento článek

Z kategorie Jak koupit bydlení si přečtěte

Evropané se vzdávají naděje na vlastnické bydlení

Evropané se vzdávají naděje na vlastnické bydlení

Čtyřicet osm procent Evropanů ve 13 evropských zemích, kteří nejsou vlastníky domů, se vzdalo naděje, že si je jednou koupí. Největšími pesimisty jsou Britové a Němci, zjistila studie nizozemské ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist