Fotografie aranžovaných bytů i vizualizace novostaveb často maskují nehezkou skutečnost. Vady a nedodělky se najdou ve všech bytech či domech na prodej. Novostavby bývají často nekvalitní kvůli uspěchané stavbě a snaze ušetřit, a to ve všech cenových kategoriích. Ani často užívaná formulka „po rekonstrukci“ u starších bytů nezaručuje kvalitu. Přišel na to například pan Richter, u nějž inspekce odhalila dokonce 50 více či méně závažných vad v hodnotě 127 tisíc – a bylo to právě v bytě, který byl inzerován jako kompletně rekonstruovaný.
Vady jsou skryté, často o nich nikdo neví
Špatná tepelná izolace, nedoléhající těsnění oken, nebezpečné elektroinstalace, nedostatečné odhlučnění nebo vzdutá podlaha – potenciálních vad, které mohou nemovitost znehodnotit, je mnoho. Často jsou navíc skryté i před samotným prodávajícím – pokud se dosud neprojevily, neví o nich. Moderní trend zvaný „home staging“ navíc vede k čím dál lepší přípravě bytů na focení i na prohlídky, kde svíčky, květiny, ručníky a přehozy schovají lecjakou vadu.
Jak během krátkého času při hledání nového bydlení vypátrat všechny tyto vady? A stihnete to před podpisem rezervační smlouvy, nepřijdete kvůli prověrkám o nalezený byt? Řešením může být rychlá inspekce nemovitostí.
Inspekce zjišťuje technický stav i celkovou kvalitu nemovitosti (včetně lokality a jiných faktorů ovlivňujících bydlení) a dokáže také vyčíslit náklady na odstranění veškerých zjištěných vad. Inspekci využívají zájemci o koupi starších nemovitostí i novostaveb. Na Západě patří k již dávno zaběhnuté praxi – objednávají si ji nejen kupující, ale i prodávající, kterým umožní stoprocentní transparentnost při prodeji nemovitosti.
Chybějící venkovní parapet.
Nechráněné konstrukce rychle degradují.
Nevhodné napojení dveří na podlahu,
které způsobuje promrzání,
odhalí pouze termokamera.
Nová služba na straně kupujících
Možnost nechat si udělat inspekci nemovitosti je na realitním trhu teprve tři roky a pomalu se dostává do zorného pole všech zúčastněných. Zatím po ní sáhne jen asi pět až deset procent kupujících. Prodávající a realitní kanceláře se naopak soustředí na služby, které jim pomáhají skutečný stav nemovitosti spíše zakrýt než vylepšit. Prostor pro neférové jednání je tak stále široký.
I mezi inspektory se najdou poskytovatelé nekvalitních služeb, takže je potřeba si je důkladně prověřit. Erudovanost lze posoudit podle vzdělání, vybavení a samozřejmě také referencí. Měli by to být architekti, projektanti či stavaři se zkušenostmi dozorování nebo vedení staveb. Obrázek si uděláte také podle vzorového protokolu, který by vám měli poskytnout předem k nahlédnutí.
Samotná inspekce zabere zhruba jednu až dvě hodiny. Inspektoři vědí, že potřebujete vše vyřešit rychle, abyste o zamluvený byt nepřišli (ideálně před podpisem rezervační smlouvy), takže jsou časově flexibilní. Díky takzvaným nedestruktivním metodám, které využívají špičkové přístroje, se nemusíte bát vy ani prodávající, že by zdi bytu po prohlídce vypadaly jako ementál. I za tak krátkou dobu by zkušení odborníci měli odhalit většinu problémů.
Nejčastější zjištění během inspekce nemovitostí
- Problémy se statikou
- Nevyhovující dispozice
- Špatná akustická izolace, hluk
- Tepelné ztráty a tepelné mosty
- Nerovnost povrchů (výdutě v podlaze, křivost obkladů a dlaždic)
- Problémy kvůli vlhkosti, plíseň
- Stav elektrických rozvodů, kanalizačních a vodovodních trubek
- Estetické vady
- Znečištěné ovzduší a vysoká míra hluku v dané lokalitě
Výsledkem technického auditu bude Protokol z inspekce nemovitosti – nejen strukturovaná, detailní zpráva, ale zároveň také vaše zbraň pro vyjednávání o ceně. V protokolu najdete zhodnocení stavebních konstrukcí, výčet nedodělků seřazených podle naléhavosti a předpokládanou cenu za opravy.
Jak vypadá takový protokol, se můžete podívat například zde.
Inspekce nemovitosti významně snižuje rizika, která podstupujete při koupi. Protokol vám dává pádné argumenty, s nimiž můžete operovat při jednání o ceně. Investice do inspekce se vám okamžitě několikanásobně vrátí. Navíc budete mít černé na bílém, jaké problémy můžete očekávat a kolik budete muset investovat do případných oprav. I v případě novostaveb si můžete významně usnadnit reklamace, které jinak developeři nepřijímají úplně vstřícně.
Problematika technického zhodnocení kvality budov je široká a my se jí budeme věnovat i v dalších článcích. Dočtete se, jak se posuzuje kvalita tepelné izolace (termovizním měřením) nebo jak probíhá inspekce právě během přejímky novostaveb. Chcete-li se naučit sami hned na první prohlídce rozpoznat, že něco není v pořádku, čtěte seriál Jak odhalit technické vady nemovitosti.
Sdílet / hodnotit tento článek