Při rozhodování se opřete o názor statika
Starší domy lákají duchem místa i příznivou cenou. Od prvního záměru ke spokojenému bydlení však vede dlouhá cesta. Prvním krokem by mělo být nezávislé posouzení domu po jeho stavebně-technické a statické stránce. Na prohlídku starého domu se vyplatí zajít společně se statikem nebo stavařem, který svému řemeslu dobře rozumí. Mohlo by se totiž lehce stát, že byste koupili dům vhodný pouze na zbourání.
Odborník vyhodnotí například trhliny ve zdech. Zatímco u novostaveb bývají trhliny způsobené sedáním stavby do podloží, u starých domů se předpokládá, že stavba je dávno usazená. Trhliny proto mohou být známkou vážnějších statických problémů. Pokud je statik potvrdí, od nemovitosti dejte radši ruce pryč.
Pozor na ochranná pásma a další právní věci
Pokud je dům v opravdu špatném stavu nebo vám nevyhovuje dispozičně, pak zřejmě necháte stát jen obvodové zdi a budete dělat celkovou rekonstrukci. I v takovém případě však hrozí rizika, byť ne stavebního charakteru.
Pokud se rozhodnete nechat pouze obvodové zdi domu, můžete si přizpůsobit dispozice a vybudovat si moderní bydlení i ze staršího domu Foto: Climax.cz
Zeptejte se, kdo bydlí v sousedství. Nikdo nechce přece problémového souseda. Zjistěte si, odkud obvykle fouká vítr a zda nepřináší zápach z kafilérky v sousední vesnici. Je to po těchto stránkách v pořádku? Pak byste si měli předem prověřit ochranná pásma (elektrické vedení, plynové vedení, optické kabely apod.), věcná břemena, restituce, zástavy apod. Zjistěte si, jestli není objekt památkově chráněn. Dále je dobré vědět, jaké jsou místní předpisy, co se týká provedení oken nebo zda nejste v záplavové zóně, což může představovat problém u pojišťovny. Ověřte si zkrátka všechno, co by vám mohlo ztížit nebo zcela znemožnit rekonstrukci. Budovu můžete přestavět, ale pokud vám vedle domu vede kabel vysokého napětí, těžko s tím něco uděláte.
Co je nutné posoudit u starého domu před rekonstrukcí?
Při rozhodování o koupi a přestavbě domku se vyplatí posoudit také následující části domu a skutečnosti.
Sklep a vlhké zdi - ve sklepě toho o stavbě zjistíte hodně. Pokud má dům problém s vlhkostí, projeví se to zejména tam. Vlhkost se může projevit také mapami či solnými výkvěty na fasádě. V tom případě bude potřeba vynaložit náklady na odvlhčení domu. Nejčastějším řešením je stěny domu podříznout a opatřit hydroizolací, nebo provést injektáž, která zamezí průniku vlhkosti do stěn. V obou případech počítejte s velkou investicí.
Střecha a půda - výměna střešní krytiny není tak dramatickou investicí. Horší je, když spolu s ní musíte vyměnit i celý krov, protože trámy jsou napadené dřevomorkou a ztrouchnivělé a staré tašky sotva nesou. Návštěva půdy vám také prozradí, zda tam bude možné vybudovat obytné podkroví. Důležitá je hlavně dostatečná světlá výška. Nezapomeňte se informovat, zda můžete do střechy zasadit střešní okna. Pokud dům spadá do památkové zóny, úřady to nemusí povolit.
Pokud plánujete střešní okna, zjistěte si, zda je vůbec možné je do střechy zasadit Foto: Climax.cz
Umístění domu a dispozice - umístění domu na pozemku a orientace oken ke světovým stranám jsou důležité faktory. S tím ovšem už u domu obklopeného dalšími stavbami těžko něco uděláte. Ideální je mít zahradu na jih od domu a na sever silnici a přístup do domu. Abyste do obýváku dostali sluníčko a měli výhled do zeleně.
Velkou roli hraje i celková dispozice domu a členění místností. Například průchozí pokoje mohou představovat problém se soukromím členů rodiny. Také schodiště jen tak nepředěláte.
Výhodou je možnost úspor a čerpání dotací
Pokud dům projde posouzením a rozhodnete se jít do rekonstrukce, začne vám běh na dlouhou trať. Na konci vás však čeká řada výhod. Mezi ně patří například možnost zvolit si úsporný způsob vytápění, využít vlastní fotovoltaiku či používat dešťovou vodu jako užitkovou vodu na splachování a zalévání zahrady. K tomu všemu vám navíc dopomohou dotace v rámci programu Nová zelená úsporám.
Program Nová zelená úsporám nabízí dotace například i na zateplení a stínění domu Foto: Climax.cz
Jelikož vnějšími stěnami domu a okny uniká nejvíce tepla, určitě se vyplatí okna vyměnit a fasádu zateplit. A když už budete mít nová okna, nechat je bez možnosti zastínění by bylo čiré bláznovství. I na venkovní stínění totiž můžete získat dotace. Jaké máte možnosti? Nejlepší volbou jsou předokenní rolety či venkovní žaluzie. Ty omezí průnik slunečních paprsků a tím i tepla do domu. A nejen tepla, ale také hluku. Zároveň poskytují soukromí a ochranu před zloději, pro které jsou především venkovní rolety zrazujícím prvkem.
Pokud máte u domu místo, jistě budete zvažovat i pergolu pro příjemné venkovní posezení v teplých letních dnech. Trendem poslední doby jsou tzv. bioklimatické pergoly. Ty mají místo pevného nebo látkového zastřešení naklápěcí lamely, které reagují na slunce a natáčí se podle něj. Již se k nim nemusí dodávat žádné další stínění. Díky lamelám lze regulovat vzduch pod pergolou, což je hlavní výhoda, oproti obyčejné pergole s pevnou či látkovou střechou. Teoreticky je pod bioklimatickou pergolou méně vedro než pod jakoukoliv jinou.
Při rekonstrukci rodinného domu počítejte raději s rezervou. Pokud ji nevyužijete, můžete si pořídit například bioklimatickou pergolu Foto: Climax.cz
Vše je o penězích, počítejte s rezervou
Pokud vás nic neodradilo a pustíte se do rekonstrukce, dobře si předem vše spočítejte. Podle odborníků by vám přibližně stejná částka, za jakou dům koupíte, měla zbýt i na rekonstrukci. Situace, kdy koupíte dům za 5 milionů a počítáte s tím, že za půl milionu ho nějak opravíte, dopadá obvykle dost špatně. Navíc se v současnosti ocitáte v turbulentní situaci na stavebním trhu a peníze by vám nemusely stačit ani na zabezpečovací a přípravné práce.
Jen málokdy se podaří cenu za rekonstrukci odhadnout do poslední koruny. V průběhu realizace můžete odhalit technické problémy, které bude třeba vyřešit a investovat do dalších materiálů i práce. Pokud narazíte na finanční strop a dojdou vám prostředky na zaplacení víceprací, museli byste rekonstrukci pozastavit. Proto doporučujeme počítat s rezervou kolem 10 až 20 % z plánované částky za rekonstrukci, která pokryje i nenadálé výdaje.
I starší rodinný dům můžete přestavět tak, aby splňoval požadavky na komfortní a moderní bydlení a vyhovoval vám i z hlediska energetické náročnosti. Abyste z toho neměli neklidné spaní, věnujte čas rozhodování a pečlivé přípravě.
Sdílet / hodnotit tento článek