Přehrát audio verzi
Chystáte se zateplovat bytový dům? Pozor na „výhodné nabídky“. Toto je past na SVJ
00:00
00:00
1x
- 0.25x
- 0.5x
- 0.75x
- 1x
- 1.25x
- 1.5x
- 2x
Jak to obvykle začíná
Výbor SVJ se začne zajímat, jak úkol od vlastníků naplnit. Zateplit dům je nelehká věc i pro profesionála ve stavebnictví: průzkumy, projekty, povolení, výběr firem, dotace, úvěry… A tu výbor SVJ dostane nabídku: konzultační firma slibuje kompletní servis – připraví projekt, rozpočet, výběrové řízení, zajistí dotace, a dokonce najde i stavební dozor. Často vše bez záloh, velmi levně nebo si poplatek firma vyúčtuje až po získání dotace.
Na první pohled ideál: výbor se o nic nestará, firma „zařídí úplně všechno“. Jenže právě tady číhá problém.
Výběrové řízení jako divadlo
Mnoho SVJ se domnívá, že když výběrové řízení organizuje „nezávislá“ konzultantská firma, je vše transparentní. Jenže tato nezávislost je někdy pouze na papíře. A začíná divadlo.
Role jsou rozdány: Firma A (konzultační) připraví podklady a výběrové řízení, stavební firmy B, C, D podají nabídky, ale všechny tyto firmy patří do stejné skupiny nebo spolu dlouhodobě obchodují.
Scénář je napsaný, o svých rozpočtech firmy vzájemně vědí a upraví je podle toho, která firma si zakázku chce zrovna vzít.
V našem představení je výsledek dopředu domluvený, „výherní“ nabídka je vždy ta „nejlevnější“, ale jen v rámci těchto několika málo firem. SVJ vidí porovnání nabídek a řekne si: „Ano, vybrali jsme správně.“ Jenže ve skutečnosti může být cena navýšená o statisíce až miliony korun.
Zdroj blízký redakci, který chce zůstat v anonymitě uvedl: „Když jsme se díky našemu projektantovi ohradili proti některým položkám v rozpočtu, pracovník konzultační firmy zvedl telefon a na zavolání nám snížili cenu realizace o několik set tisíc. Během pár vteřin, bez výpočtu, bez problémů. Náš projektant nás varoval ať s nimi nic nepodepisujeme, že takhle to běžně nefunguje.“
Nezávislý stavební dozor? Někdy jen razítko do šanonu
Další trik spočívá v tom, že „nezávislý“ stavební dozor často není dozor, ale jen formalita kvůli dotaci. Měl by kontrolovat kvalitu stavby, chránit SVJ a být oponentem stavební firmy. Jelikož je zajištěn „nezávislou“ konzultační firmou, lze pojmout podezření, že je součástí domluvené hry a nebude mít příliš zájem kontrolovat stavbu s projektem a hlídat pečlivě rozpočet.
„Všechno proběhlo, proč si stěžovat?“
Nesnažíme se tvrdit, že tato činnost firem je proti zákonu. Určitě se nesnažíme tvrdit, že každá poradenská firma je zapojena do podobných sítí. Stejně tak odvedená práce na domě může být po řemeslné stránce kvalitní, dotace přiznána, vše řádně vyúčtováno.
Co působí přinejmenším neeticky je klam. Nevědomost, s jakou se výbory vkládají do rukou „nezávislé“ firmy v dobré víře. Jsou přesvědčováni, že se jedná o nejlepší způsob, jak vybrat tu nejlepší firmu v poměru cena vs. výkon. Přitom s nimi někdo hraje hru.
Výbor se ale vystavuje riziku, že jej vlastníci obviní z nehospodárnosti. Stačí, aby si někdo zjistil cenu zateplení u jiného domu a porovnal ji. Pokud jsou náklady za srovnatelnou akci o desítky procent vyšší, výbor je jen těžko obhájí a v domě to může vyvolat nedůvěru.
Revitalizace může vyjít o miliony dráž než u firem mimo uzavřenou „skupinu“. Navýšení ceny často odpovídá výši dotace – firma si vezme běžný zisk a dotaci získá jako bonus. Dotace tak ve skutečnosti nepomůže bytovému domu snížit náklady na realizaci, ale skončí na straně dodavatele.
Vlastníci ani výbor o tom často nemají ani tušení, jelikož ani nenahlédli za oponu divadelního představení.
Rady advokáta, jak se nestát součástí nekalé hry
O vyjádření jsme požádali advokátní kancelář Matoušek a Selucká:
Výbor SVJ odpovídá za hospodárnost při nakládání se svěřenými prostředky: pokud by se ukázalo, že výběr dodavatele byl proveden způsobem, který zamezil soutěži nebo působení tržních sil, pak se výrazně zvyšuje riziko nehospodárného přístupu a vedle oprávněné kritiky mohou jednotliví členové výboru dokonce čelit i právním následkům. Výbor by měl jednat obezřetně a bez naivity. Co se tváří jako „zdarma“, je zaplaceno „jiným způsobem“.
Platí elementární a všem známá pravidla: Podklady k výběrovému řízení má připravovat nezávislý odborník (například projektant), jenž má mít smluvně zakázáno i zprostředkované ekonomické či personální propojení s uchazeči.
Každá stavební firma má podat nabídku samostatně, bez znalosti konkurenčních nabídek (aby bylo vyloučeno propojení firem, které by mohly manipulovat s cenami ve svůj prospěch).
Projektant či stavební dozor by měl být z okolí, který bude stavbu reálně kontrolovat. Výbor by měl – pro kontrolu – aktivně oslovit další firmy a získat cenové nabídky i vlastními silami (klidně i za manipulační poplatek a mimo danou lokalitu či kraj).
Jen tak lze získat ucelený přehled o aktuální cenové hladině). Je možné oslovit i místní větší municipality s jejich zkušenostmi a s doporučeními na stavební firmy. Pokud se objeví výrazné rozdíly v cenách, je nutné pátrat po jejich důvodech, a to ve spolupráci s odborníkem či projektantem (ceny lze též porovnat s obdobnými projekty v blízkém či vzdálenějším okolí).
Existují lokality, kdy naplnění shora uvedeného může být obtížné. Při troše snahy ale výbor nalezne kreativní řešení, jak uchazeče motivovat a přesvědčit ke snížení ceny (reference, převzetí části nákladů atp.)
Sdílet / hodnotit tento článek