REKLAMA
S námi stavíte na informacích

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti se zvedne – úplně zbytečně – o provizi makléře.“ Mají pocit, že provize je nezaslouženým, snadným výdělkem.
Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Pravda je trochu komplikovanější. Řada prodejů by se bez dobrého makléře vůbec neuskutečnila. Vlastník by požadoval neúměrnou cenu, nebo by neuměl nemovitost atraktivně nabídnout anebo by prodej nezvládl emočně. Dobrý makléř tedy pomůže k tomu, aby se nemovitost dostala od vlastníka ke kupujícímu. V této obecné rovině makléř pracuje jak pro vlastníka, tak pro kupujícího. Do důsledku vzato však makléř pracuje především sám pro sebe. Provizi získá teprve tehdy, když mu vážný zájemce o koupi podepíše tzv. rezervační smlouvu a složí rezervační poplatek. Onen poplatek činí obvykle 2 až 5 % z kupní ceny nemovitosti, a přestože se formálně považuje za součást ceny, reálně je to provize, která zůstane v rukou makléře.

Řada makléřů proto velmi naléhá na potenciální kupující, aby co nejdříve podepsali rezervační smlouvu a složili rezervační poplatek. Říkají něco jako: „Mám tři další horké zájemce. Buďto mi zítra podepíšete rezervaci, nebo byt nabídnu jim.“ Někdy je to pravda, jindy ne tak úplně. V každém případě podpisem rezervační smlouvy a složením rezervačního poplatku na účet makléře si potenciální kupující zajistí, aby mu nemovitost „neutekla“. Rezervační smlouva mu zpravidla garantuje, že makléř nebude nemovitost po určitou dobu nabízet jiným zájemcům. V tomto mezidobí si má kupující vyřídit úvěr a podepsat s vlastníkem kupní smlouvu. Pokud tak neučiní, rezervační poplatek propadá ve prospěch makléře jako pokuta za zmařený obchod.

Potřebujete poradit s koupí bytu, domu či pozemku? Využijte příručku ZDARMA Jak koupit bydlení na ESTAV.cz! Praktický rádce a průvodce koupí nemovitosti.

Rezervační smlouva bývá často jednoduchá, aby neodrazovala kupujícího od podpisu. Mnohdy působí dojmem, že vše důležité bude až ve smlouvě kupní, která se podepíše později. Tento dojem je však mylný. Rezervační smlouva ve většině případů zakládá kupujícímu nejen právo, ale také povinnost nemovitost koupit do určité doby a za konkrétní cenu.  Zahrnuje tedy v sobě plně závaznou budoucí smlouvu kupní. Málokdy však má kupující při podpisu rezervační smlouvy tolik informací, aby si mohl s klidným svědomím říct: „Nemovitost jsem si prověřil po technické i právní stránce, s výsledkem prověrky jsem spokojen, mám zajištěné financování, takže mne od koupě nemůže nic odradit. Podpis kupní smlouvy bude pouhou formalitou.“

V naprosté většině případů si kupující nemovitost pořádně prověří a finance zajistí až po podpisu rezervace. Při prověrce a vyřizování úvěru se neobejde bez součinnosti makléře popř. vlastníka. Pokud si však tuto součinnost jasně a podrobně nesjedná v rezervační smlouvě, nemá na ni žádné právo. Kupující tento fakt často opomíjí a někdy z toho mají těžkou hlavu. Vlastník jim odmítá předat projektovou dokumentaci domu, stavební deník a smlouvu se stavební firmou (u nových staveb), či kolaudační rozhodnutí. V případě prodeje bytové jednotky nechce předložit potvrzení společenství vlastníků jednotek o tom, kolik platí za služby, a o tom, že nemá žádné nedoplatky. Nevidí důvod, proč by měl do bytu či domu pouštět stavebního technika, aby prověřil stavební zdraví nemovitosti. Neotevře dveře znalci, kterého poslala banka, aby nemovitost ocenil pro účely poskytnutí bankovního úvěru. Nemůže najít klíče od sklepa a vrtat zámek nebude.

Věřím, že ve většině případů vlastníci a makléři tyto obstrukce nedělají, protože mají zájem na tom, aby obchod proběhl rychle a hladce. Zažil jsem však nemálo případů, kdy se jedna či více z uvedených obstrukcí vyskytly. Pokud rezervační smlouva obstrukcím nebránila, byl kupující v těžké pozici. Přitom stačilo dostatečně jasně sjednat povinnosti makléře, popř. vlastníka k součinnosti a právo kupujícího při jejich nedodržení odstoupit od koupě a požadovat vrácení rezervačního poplatku.  

Má-li se kupující v rezervační smlouvě neodvolatelně uvázat ke koupi, měl by trvat na tom, aby její přílohou byla kompletní kupní smlouva. Jinak neví, do čeho jde. Přiložená kupní smlouva by měla obsahovat standardní záruky, že prodávající není v úpadku, ani tato skutečnost nehrozí, o nemovitosti nejsou vedeny právní spory, není pronajatá, ani kýmkoli obývaná bez právního důvodu apod. Zároveň by měla jasně definovat, že se kupní cena bude hradit prostřednictvím úschovy u notáře či advokáta a jaké jsou podmínky pro uvolnění ceny z úschovy. Místo toho je často sjednávána úschova kupní ceny u realitní kanceláře, což nedoporučuji. Riziko jejího krachu a ztráty uložených peněz je výrazně vyšší než při úschově peněz u advokátů či notářů. I takových případů jsem několik zažil.

Má-li kupující jakékoliv požadavky na kvalitu nemovitosti, musí je rovněž promítnout do rezervační, popř. přiložené kupní smlouvy. U nových nemovitostí může jít např. o požadavek na nízkou energetickou náročnost.

Pokud Vám zní uvedené rady jako samozřejmost, je to dobře. Jste připraveni. Mějte však na paměti, že podpis všech smluv týkajících se koupě nemovitosti, včetně smlouvy rezervační, byste měli předem konzultovat s právníkem. Selský rozum, ani tento článek, nepostačí.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Partner rubriky

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

REKLAMA
REKLAMA

Články na TZB-info.cz

Uplatnění mapování přístupnosti objektů při odstraňování architektonických bariér

Článek pojednává o využití mapování přístupnosti objektů nejen pro informování budoucího návštěvníka o míře ...

Roste zájem o kanceláře s terasami

Je zájem o atraktivní prostory pro práci nebo společné aktivity. Čím dál více roste mezi firmami poptávka po ...

Dvouhodinový silikon

Rychlost je při rekonstrukci koupelny či kuchyně velmi ceněná. Zkracuje dobu oprav a finálních prací a nezřídka ...

REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist