REKLAMA
S námi stavíte na informacích

Jak spravovat bytový dům a jak jej rozdělit na bytové jednotky

Nejběžnější a také pro majitele nejvýhodnější je osobní vlastnictví bytu jako samostatné bytové jednotky. Co když ale dům není na jednotlivé jednotky rozdělen? Co když je celý, včetně bytů, vlastněn podílově? Pokud se vlastníci dohodnou, mohou si dům na bytové jednotky rozdělit. Stále však bude zůstávat potřeba spravovat společné části domu – chodby, kolárny, fasádu, střechu apod.
Bytový dům

Rozdělení domu na bytové jednotky

Co přesně je samostatná bytová jednotka se dočtete v jiném článku na ESTAV.cz.

K rozdělení domu na jednotky potřebujete v zásadě dva dokumenty: prohlášení vlastníka a půdorysná schémata podlaží domu. Prohlášení sepíše právník, schémata vytvoří projektant či architekt. V těchto dokumentech si spolu s ostatními spoluvlastníky vymezíte hranice mezi jednotlivými byty a společnými částmi domu, tedy hranice mezi výlučným vlastnictvím a spoluvlastnictvím.

Podíl na společných částech domu lze určit poměrem podlahové plochy jednotlivých bytů k plochám ostatních bytů. Lze si ovšem dojednat, že podíly na společných částech budou bez ohledu na velikost bytu stejné. Přitom velikost podílu na společných částech je klíčová, neboť od něj se odvozují hlasovací práva při rozhodování o společných částech a také výše příspěvků na správu domu.

Správa domu a pozemku

V domech, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví třech různých vlastníků, je nutno založit společenství vlastníků jednotek. Jde o samostatnou právnickou osobu, jejímž účelem je společná správa domu. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků bytů, což je obdoba valné hromady v obchodní společnosti.

Zákon říká, že shromáždění vlastníků je usnášeníschopné, jsou-li na něm přítomni vlastníci s většinou všech hlasů. Hlasy se přitom počítají podle podílů na společných částech domu. K usnášeníschopnosti tedy postačí přítomnost vlastníků s podílem např. 51% na společných částech domu. K přijetí téměř všech rozhodnutí pak bude stačit souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. Je-li přítomno pouze 51% všech hlasů, postačí 27% všech hlasů v domě k přijetí rozhodnutí. Necelá třetina všech vlastnických hlasů tím pádem může rozhodnout o tak důležitých otázkách, jako je třeba přestavba či pronájem společných částí domu.  

Pro úplnost je třeba dodat, že pravidla o rozhodování shromáždění se přiměřeně uplatní i na rozhodování vlastníků v domě, kde společenství vlastníků nevzniklo a shromáždění vlastníků v pravém slova smyslu neexistuje. V takovém domě rozhoduje neformální schůze vlastníků. Provádět rozhodnutí schůze bude následně správce, kterého si vlastníci určí při rozdělení domu. Ten může samostatně činit vše, co je nutné k zachování společných částí (např. objednat havarijní opravu, nikoli však uzavřít nájemní smlouvu na nebytový prostor v domě). Pozor, pokud má některý z vlastníků větší než poloviční podíl na společných částech (např. má dva byty z celkových tří bytů v domě), stává se podle nového občanského zákoníku správcem automaticky.

Proto stojí za úvahu stanovit ve výše zmíněném prohlášení vlastníka, že pro některá rozhodnutí o společných částech domu je potřebný vyšší počet hlasů, než požaduje zákon. Například, že pro přestavbu, nebo pronájem společných částí je potřebný nadpoloviční počet hlasů všech spoluvlastníků, nikoli pouze hlasů spoluvlastníků přítomných na shromáždění, či schůzi spoluvlastníků.  

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti ...

Partner rubriky

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Články na TZB-info.cz

Sádrokartonové desky Activ´Air od Rigipsu dostanou nový nátěr AirMal

Sádrokartonové desky, které z prostředí odbourávají škodlivý formaldehyd, mají u zákazníků úspěch. Teď k nim ...

Jak zabezpečit garáž? Neproniknutelnými vraty

Brzy tu bude doba letních dovolených. To si uvědomují i nezvaní hosté v domech a garážích a mnohdy se snaží využít ...

SFŽP prověřuje dotované kotle, u jednoho čeká na další nezávislý posudek

S jedním z výrobců SFŽP řeší doložení dalších dokladů k prokázání splnění všech podmínek, zejména emisní třídy a ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist