Předseda svazu Jan Vysloužil na úvod rozhovoru říká, že prozatím neproběhla jednání vlády (plánují se v prvních měsících roku), která by měla přinést do problému více světla, nicméně novela (podle jeho slov) výrazně ohrožuje fungování družstev. Připomíná, že SČMBD je též členem mezinárodních družstevních organizací, udržuje styky se zahraničními institucemi obdobného typu a má zájem přizpůsobit pravidla evropským standardům.
Ve všech regionech republiky má svá územní pracoviště, která poskytují družstvům veškeré informace, zejména z oblasti technické, ekonomické a právní, a současně přenášejí požadavky členské základny na svaz. Ten je potom uplatňuje vůči státním orgánům. Svaz řídí představenstvo, volené ze zástupců jednotlivých regionů a ke své činnosti je vybaven aparátem složeným z odborníků na bytové otázky, hospodaření družstev a právní a technickou problematiku, která s bydlením souvisí. Tito odborníci zpracovávají legislativní návrhy a připomínkují zákony.
Čím ohrožuje novela insolvenčního zákona fungování družstev?
Bytová družstva se obávají zejména zhoršení vymahatelnosti svých pohledávek. Pohledávky bytových družstev vůči členům družstva mají řadu specifik – družstvo nemá možnost si své „dlužníky“ vybírat, ani své pohledávky vůči nim zajistit zřízením zástavního práva. Ačkoli bytová družstva nikdy nikomu nic nepůjčila, dostávají se do rolí nedobrovolných věřitelů. Nájemné v družstevním bytě je založeno na neziskovém principu, vybrané prostředky se použijí k úhradě nákladů, jako jsou splátky úvěru na pořízení domu, náklady na správu domu a na dodávku služeb. Pokud není pohledávka vymožena, musí tyto náklady hradit ostatní členové družstva, kteří se tak sami mohou dostat do existenčních problémů. V krajním případě může dojít i k tomu, že bytový dům bude odpojen od dodávek vody, tepla, elektřiny a plynu. Přesto insolvenční zákon nedává bytovým družstvům v rámci insolvenčního řízení žádné přednostní právo, pohledávky družstva jsou uspokojovány s ostatními věřiteli až v poslední skupině. Zároveň platí, že pokud je v insolvenčním řízení rozhodnuto o prodeji majetkové podstaty, kterou družstevní podíl představuje, dochází k zániku členství a družstvo je povinno vyplatit vypořádací podíl. V důsledku tedy družstvo nejen že svou pohledávku nevymůže, ale vzniknou mu další nemalé náklady. Z našeho pohledu přitom nic nebrání tomu, aby byl družstevní podíl zpeněžen v dražbě, podobně jako byt ve vlastnictví. Při prodeji bytové jednotky platí, že až 10 % výtěžku může být použito na uspokojení pohledávky osoby odpovědné za správu domu a pozemku.
Jaké nástroje má SČMBD k ovlivnění podobných zákonů; jak pracuje v rámci připomínkových řízení?
Zpracováváme připomínky v rámci připomínkových řízení, ve spolupráci s dalšími organizacemi pořádáme setkání s politiky a odbornou veřejností (Kulatý stůl, Fórum BD), oslovujeme také přímo poslance a senátory. Svaz také inicioval petici s návrhem řešení některých problémů, s nimiž se bytová družstva potýkají. Mimo vymáhání pohledávek petice rovněž apelovala na úpravu v oblasti sociálních dávek, kdy příjemci příspěvku na bydlení nehradí své závazky vůči družstvu a upozorňovala na zdlouhavé a často neefektivní řešení sousedských sporů. Nejviditelnějším úspěchem je prosazení části výtěžku při dražbě bytu v exekuci či insolvenci pro uspokojení pohledávek společenství vlastníků. Zjednodušení prodeje jednotky vlastníka, který hrubým způsobem porušuje své povinnosti. V rámci občanského zákoníku se podařilo vyjasnit, za jakých podmínek přecházejí dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu na nového vlastníka jednotky. Zatím se nedaří prosadit změnu ohledně výše zmíněného zániku členství v družstvu v insolvenci. Dalším velkým tématem je úprava vypořádacího podílu, který se vyplácí v případě zániku členství v družstvu. Současná právní úprava neodpovídá rozhodovací praxi soudů, a proto je cílem svazu prosadit takovou úpravu, která bude vyhovovat požadavkům soudů a zároveň neohrozí existenci družstva.
Které další zákony je třeba z pohledu SČMBD ošetřit/novelizovat?
S ohledem na vymáhání pohledávek považujeme za vhodné upravit zákon o obchodních korporacích, insolvenční zákon a občanský soudní řád. Problémy v současné době působí také zákon o místních poplatcích, který upravuje poplatek za svoz komunálního odpadu. Zákon v současné době vyžaduje, aby za byty, v nichž není žádná osoba přihlášena k trvalému pobytu, hradil poplatek vlastník nemovitosti. Bytovému družstvu tak vzniká poplatková povinnost, přitom však nemá možnost zjistit, kdo (a také zda) je v konkrétním bytě přihlášen, neboť evidence trvalého pobytu provádí obec podle adres, nikoli podle konkrétních bytů. Je to velký problém hlavně u velkých družstev s mnoha byty. Poplatek poté ani nelze adresně přenést na člena BD.
Jak byste shrnul aktuální problémy družstev a jaká nabízíte řešení na podporu družstevního bydlení?
Aktuálních problémů s dopadem i na výstavbu je samozřejmě více. Jedním z nich je úprava vypořádacího podílu. Pokud člen družstva v průběhu výstavby ukončí své členství, musí mu družstvo vyplatit vypořádací podíl. Pokud se nepodaří přijmout nového člena, může to ohrozit i financování samotné stavby. Řešením je úprava vypořádacího podílu tak, aby byl člen motivován svůj družstevní podíl sám prodat a jeho rozhodnutí družstvo opustit nezhatilo celý projekt. Dalším velkým problémem je stávající úprava postavení bytového družstva jakožto věřitele v rámci procesu vymáhání pohledávek vzniklých na straně současných či bývalých členů. Pro zlepšení stavu je nezbytné zajistit přednostní postavení bytových družstev v procesu vymáhání pohledávek, neboť svým členům zajišťují jednu ze základních lidských potřeb – bydlení. Družstevní formě bydlení by nepochybně pomohla i podpora veřejného sektoru směrem k bytovým družstvům, ke kterým by neměl být uplatňován stejný přístup, jako k běžným obchodním společnostem, neboť nejsou zakládána za účelem podnikání a tvorby zisku, ale za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů. Jednou z dalších drobnějších podpor pro členy BD může být například umožnění odpočtu částky odpovídající zaplaceným úrokům z úvěru použitého bytovým družstvem na pořízení družstevního bytu od základu daně z příjmů nájemce tohoto bytu, který tuto částku uhradil družstvu v nájemném. Na rozdíl od vlastníků bytů tuto možnost nájemci družstevních bytů nemají, ačkoli i oni se snaží své bydlení řešit aktivně bez požadavků na finanční pomoc státu.
Svaz zpracovává nejrůznější metodiky, studie, pořádá konference. Mohli bychom zmínit alespoň rámcově obsah aktuální studie a připomenout obsah loňské konference Fórum bytových družstev?
SČMBD je zájmovým sdružením bytových družstev a SVJ s působností v celé České republice. V současné době svaz sdružuje více než 640 družstev a společenství, která vlastní či spravují cca 650 tis. bytových a nebytových jednotek a je tak největším organizovaným správcem bytového fondu v ČR. V rámci své metodické činnosti svaz pro své členy zpracovává vzorové dokumenty reagující na aktuální vývoj legislativy, pořádá pravidelná školení, semináře či konference, a v případě potřeby spolupracuje na přípravě studií na témata, která jsou předmětem zájmu členů svazu. Aktuálním případem studie, která je v tomto okamžiku před dokončením, je studie Centra ekonomických a tržních analýz (CETA), která reaguje na překážky, nedostatky a bílá místa současného legislativního rámce, jež stěžují spolehlivé fungování a vyrovnané hospodaření bytových družstev. Klíčovým informačním vstupem pro analýzu bylo dotazníkové šetření, kterého se aktivně zúčastnilo celkem 61 členů SČMBD vlastnících či spravujících více než 267 tisíc bytů a 10 tisíc domů. Vedle toho se analýza zaměřuje na klíčové trendy trhu s bydlením, poskytuje detailní pohled na roli družstevního bydlení v rámci českého trhu a podrobně rozebírá specifika, problémy a příležitosti, které jsou pro tento segment charakteristické. Závěry studie, vycházející ze syntézy relevantních informací a zkušeností členů SČMBD, představují praktická doporučení pro centrální a municipální autority, jejichž implementace může znovu oživit slábnoucí poptávku po družstevním bydlení. Bytová družstva totiž mají potenciál sehrát velmi důležitou roli při formování budoucnosti trhu s bydlením v ČR.
Konference FórumBD je pořádána ve spolupráci České společnosti pro rozvoj bydlení (ČSRB), Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD) a Družstevního marketingového sdružení česká republika (DMS ČR) za podpory Sdružení nájemníků (SON ČR) pro zástupce velkých bytových družstev a jejich partnery. Pátý ročník pořádaný v listopadu 2023 byl zaměřen zejména na aktuální témata správy bytových domů, dopady vyhlášených úsporných opatření a nové legislativy na činnosti družstev a SVJ. Předmětem jednání byl samozřejmě i vývoj české ekonomiky, nové trendy bydlení, úspory energií a jejich sdílení v bytových domech, digitalizace, praktické využití umělé inteligence v bytových družstvech a v neposlední řadě aktuální situace k družstevní výstavbě v ČR. Konference je vnímána i jako příležitost pro navázání nových obchodních kontaktů a výměnu užitečného know-how, které velkým bytovým družstvům může pomoci k jejich dalšímu rozvoji a udržení konkurenčních výhod na trhu správy nemovitostí.
V rámci svazu spolupracujete i se zahraničními kolegy. Dá se nějaký osvědčený model aplikovat i na naše poměry?
Každý právní řád má svá specifika, proto lze jen těžko vzít úpravu z jiného státu a bez jakýchkoli úprav ji vložit do českých zákonů. To však nebrání tomu, abychom v rámci jednání se zákonodárci poukazovali na principy, které se uplatňují v okolních státech. Jako příklad můžeme uvést stát nám nejbližší, a to Slovensko, kde je upraveno to, o co Svaz českých a moravských bytových družstev již dlouho usiluje, a sice zákonné zástavní právo k jednotce. V praxi to výrazně zvyšuje šance na uspokojení pohledávky vzniklé v souvislosti s užíváním bytu (příspěvek na opravy a správu domu a náklady vodu, teplou vodu, teplo, atd.) V případě, že v exekuci či insolvenci dojde k dražbě bytu, uspokojuje se společenství z výtěžku přednostně. Slovenští zákonodárci se tedy ztotožnili s naším názorem, že dluhy vzniklé v souvislosti s bydlením a užíváním služeb s tím spojených mají být hrazeny v přednostním režimu.
Jaká je podle vás budoucnost bydlení? Bude družstevní bydlení někdy v převaze, případně za jakých okolností?
Družstevní formu bydlení trápí v ČR spoustu problémů a hrozeb. Přesto se jedná o tradiční a důvěryhodný institut s celou řadou vnitřních kontrolních mechanismů a členové družstva, kteří plní své povinnosti, se o bydlení rozhodně být nemusejí. Mezi svými členy mají družstva podporu, a to i navzdory aktuálně nízké podpoře veřejného sektoru. Zcela klíčovým krokem pro udržení této formy bydlení, která má potenciál rozhýbat trh bydlení a zajistit cenově dostupnější a zároveň kvalitní bydlení pro své členy, jsou nutné legislativní změny a nastartování podpory od veřejného sektoru. Jak již bylo řečeno, je možné se v tomto inspirovat mnohými zahraničními příklady jako je například Německo, Francie, Rakousko, Švýcarsko či Slovensko. Pokud se podaří prosadit svazem doporučované legislativní změny, má družstevní forma bydlení v ČR budoucnost. K tomuto názoru nás vede skutečnost, že tato forma bydlení se těší velké oblibě nejen v evropských zemích, ale i za oceánem. V převaze však již tato forma bydlení v ČR podle našeho názoru nikdy nebude, protože přerušení družstevní bytové výstavby po roce 1989, nastartování převodů bytů do vlastnictví členům družstva podle dnes již zrušeného zákona o vlastnictví bytů a stigmatizace družstevní formy bydlení byl bohužel proces nevratný.
Děkuji za rozhovor a přeji všechno dobré
Předseda SČMBD Ing. Jan Vysloužil je v oblasti bytového družstevnictví aktivní více než 30 let. Od roku 2009 působí jako ředitel a člen představenstva Stavebního bytového družstva Škodovák v Plzni, kde se podílí na správě a rozvoji bytového fondu. Angažovanost v této oblasti vedla k jeho zvolení předsedou Svazu českých a moravských bytových družstev v roce 2017. Svaz zastřešuje bytová družstva a společenství vlastníků po celé České republice.
Novela insolvenčního zákona transponuje směrnici Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/2023 o restrukturalizaci a insolvenci. Zákon měl být schválen již v roce 2021, avšak konečná podoba novely se bude znova projednávat. Očekává se, že může být schválena během první poloviny roku 2024, pak by mohla platit od 1. července 2024. Novinky v českém legislativní procesu lze sledovat na internetových stránkách:
ODok Portál – VeKLEP – Seznam materiálů
Elektronická knihovna legislativního procesu – Hlídač státu. (hlidacstatu.cz)
Sdílet / hodnotit tento článek